Легко обвинить в высоких арендных расходах «жадных» арендодателей, «коварных» агентов по сдаче в аренду и/или спекулятивный сектор сдачи жилья в аренду, но это было бы неточно и не помогло бы ситуации.

Кроме того, у нас есть политические партии, которые хотят ввести контроль над арендной платой, но это только увеличит расходы в других местах, если они также не займутся основополагающими соображениями того, что потенциально может быть дисфункциональной рыночной экономикой.

Арендная плата — это не цифра, взятая из воздуха. Здесь задействовано несколько факторов, таких как местоположение объекта или спрос и предложение. Мы не можем эффективно изменить арендную плату, не понимая факторов, влияющих на нее. В этом обзоре мы рассматриваем только один из этих факторов — управление недвижимостью — и его влияние на цену аренды.

Что приводит к аренде?

(1) Доход от активов

Само собой разумеется; владельцы должны вернуть свои инвестиции в недвижимость. Таким образом, арендная плата, которую они устанавливают, должна быть для них прибыльной и способной конкурировать с аналогичной недвижимостью в их регионе. Обычно это рассчитывается как определенный процент от общей стоимости имущества.

Этот процент, который некоторые называют доходом от аренды, обычно является предметом переговоров, но в конечном итоге определяется конкуренцией и состоянием рынка в данный момент времени. Если владелец берет больше, ему будет намного сложнее найти арендаторов. Если они взимают меньшую плату, они снижают доходность и потенциально теряют доход от долгосрочной аренды.

В Великобритании средняя доходность от аренды жилой недвижимости составляет 3,5%. (SevenCapital, 2021) Это означает, что в среднем, если жилая недвижимость стоит 240 000 фунтов стерлингов, то базовая арендная плата (без учета прироста/амортизации капитала) составит 3,5% от этой стоимости, что составляет 8 400 фунтов стерлингов в год или 700 фунтов стерлингов в месяц.

В этой статье мы не рассматриваем «доходность активов», поскольку это отдельная предметная область. Вместо этого мы сосредоточимся на том, как сделать управление недвижимостью более эффективным, чтобы снизить общие расходы на аренду.

(2) Фиксированные управленческие расходы

Недвижимость не может управлять собой; она нуждается в присмотре, обслуживании и регулярных проверках со стороны третьих лиц (например, агентов по недвижимости, менеджеров по аренде недвижимости) для обеспечения соблюдения правовых норм и правил — они покрываются фиксированные сборы за управление, которые обычно составляют примерно 10–20% от арендной платы плюс НДС.

Мы считаем, что эти расходы можно значительно сократить, улучшив методы управления с помощью оцифровки и искусственного интеллекта. Почему мы так думаем?

В ИТ-секторе они обычно взимают фиксированную ставку в размере 25 фунтов стерлингов за ПКМ за компьютер, чтобы покрыть услуги управления и поддержки. (Netitude, 2020) Цена компьютера может варьироваться от 500 до 5000 фунтов стерлингов, что означает, что вы будете платить фиксированные расходы на управление в размере всего 0,5–0,05% от цены вашего компьютера.

Это связано с тем, что ИТ-поддержка и обслуживание настолько эффективны и в основном удалены, в то время как управление имуществом часто осуществляется на бумажных носителях, вручную и обычно требует выездов на места.

(3) Переменные затраты на управление

Часто это БОЛЬШОЕ неизвестное.

В доме или квартире слишком много движущихся частей, которые могут выйти из строя, что делает практически невозможным расчет затрат на ремонт/обслуживание/продажу для каждого случая.

Проблема заключается в том, что переменные расходы на управление часто заставляют арендаторов ошеломляться скрытыми платежами, неожиданными платежами и/или нераскрытыми надбавками к ценам всякий раз, когда что-то идет не так, как надо.

Если бы управление недвижимостью было просто более эффективным и прозрачным, это значительно уменьшило бы изменчивость этих затрат. Также было бы полезно, если бы существовало законодательство, подобное запрету на административные сборы с арендаторов, которое могло бы запретить агентам делать пометки в счетах-фактурах от поставщиков или сделок по своему усмотрению.

Проблема

Независимые владельцы отказываются от управления своей сдаваемой в аренду недвижимостью, потому что дома становятся все более сложными и зависят от агентов по недвижимости, менеджеров по аренде жилья и других специалистов по управлению.

Тем не менее, управлять недвижимостью непросто, потому что проблемы и затраты трудно предсказать. В конечном итоге это отражается на управленческих расходах, которые вынуждают владельцев увеличивать «валовую» арендную плату.

Пока расходы на управление составляют процент от арендной платы, у «управляющих недвижимостью» нет стимула к инновациям или повышению эффективности. Это то, что мы считаем дисфункциональной проблемой рынка, поскольку она создает конфликтные отношения между владельцами, управляющими агентами и арендаторами.

Управление недвижимостью в будущем

В Великобритании есть управляющие агентства, которые вообще не взимают переменные расходы на управление, вместо этого они повышают эффективность своей практики управления, чтобы им было легче прогнозировать проблемы, предвидеть расходы и покрывать непредвиденные обстоятельства в рамках установленной фиксированной платы.

Сокращение переменных затрат на управление или их полное отсутствие позволяют владельцам использовать рычаги, когда дело доходит до переговоров об аренде, потому что это означает, что им не нужно беспокоиться об учете потенциальных неожиданностей в самый неподходящий момент, как это свойственно переменным затратам на управление.

Таким образом, если бы все были более эффективными, арендодатели могли бы снижать арендную плату, не подвергаясь штрафным санкциям, управление третьими сторонами могло бы сэкономить много времени и труда (что позволило бы им принять больше клиентов) и арендаторов. были бы счастливее, потому что они платят меньше. Это беспроигрышная ситуация».

Эффективное управление

Представьте, если бы у нас было специальное приложение, которое могло бы хранить, передавать и обмениваться информацией о собственности. Звучит просто, правда?

Это может быть оцифрованная версия руководства владельца дома, паспорта собственности или приложения для управления. Ниже приведены некоторые основные примеры использования того, как это может быть полезно для улучшения методов управления и последующего снижения арендной платы;

АРЕНДАТОР

Они могли бы просматривать портфолио(-а) с помощью руководства владельца собственности в цифровом виде, а не в больших папках или коробках, сокращая расходы на печать и рабочую силу, а также повышая прозрачность и избегая необходимости постоянно передавать информацию.

УПРАВЛЕНИЕ СТОРОННИМИ СТОРОНАМИ

Они могли бы заранее сообщать поставщикам/продавцам соответствующую информацию об имуществе, чтобы сократить расходы на инспекционные посещения на месте. Искусственный интеллект также может помочь в прогнозировании рекомендаций по обслуживанию, а не в оперативном устранении неполадок, чтобы избежать непредвиденных расходов.

АРЕНДАТОР

Они могли бы отслеживать историю обслуживания и обслуживания объекта, сообщать о новых проблемах и регистрировать записи/квитанции о любых новых покупках, сделанных для объекта, что снижает административные расходы.

Согласны ли вы с нашим мнением об удешевлении арендной платы за счет повышения эффективности управляющих недвижимостью? Быть может, мы предвзяты, чрезмерно упрощены или амбициозны? Если вы агент или менеджер BTR, не стесняйтесь оставлять нам свои отзывы на [email protected].

Первоначально опубликовано на dadshed.co.uk 18 августа 2021 г.